Alerta, Cambia el Código

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El gobierno porteño se encaminaría a enviar a la Legislatura de la Ciudad un proyecto de reforma del Código de Planeamiento urbano (en adelante CPU), que sería reemplazado por un nuevo código “morfológico”.Celebramos que finalmente se tome esta iniciativa, aunque contenidamente, dado que desde el año 2008 (en el cual entra en vigencia el Plan Urbano Ambiental, en adelante PUA) hasta hoy abundaron los rumores e intentos fallidos de nacimiento del nuevo Código.

Sobran motivos para saludar el reemplazo: el actual CPU fue concebido e impuesto en 1977 durante la última dictadura militar y se caracteriza por el uso “del fibrón” para delimitar zonas y usos, y “la calculadora” para establecer factores, relaciones, tangentes y compensaciones.Se trata de una concepción urbana nacida durante primera mitad del siglo 20´ que parte del “vacío” en términos del desconocimiento de la ciudad heredada, sus tipologías y su tejido urbano para reemplazarla por una ciudad “ideal” de grandes parcelas, edificios en perímetro libre y plantas bajas pasantes.

El nuevo Código, promovido y prometido por el PUA, nacerá en democracia. Deberá ser propuesto y no impuesto como el actual, y para esto deberá ser participativo de modo de crear un fuerte acuerdo de los diferentes actores de la sociedad interesados en la materia y diversamente representados en instituciones, comunas, asociaciones, consejos, colegios y casas de estudio. El consenso será fundamental para reducir reacciones sociales que han crecido peligrosamente durante los últimos años del tipo “NIMBY” (siglas inglesas que significan Not In My Back Yard y se traducenno en mi patio trasero y consiste en la reacción que se produce entre determinados ciudadanosque se organizan para enfrentarse a los riesgos que supone la instalación en su entorno inmediato de ciertas actividades o instalaciones que son percibidas como peligrosas o debido a sus externalidades, pero sin oponerse a las actividades en sí mismas). Estas últimas han derivado en un abundante y preocupante grado de litigiocidad: demandas y amparos, vecinos contra vecinos, contra desarrolladores y contra el Estado.

Así las cosas, el reemplazo al actual CPU promete homogeneizar alturas, entender a la cuadra y no a la parcela como unidad urbana evitando las disrupciones en el tejido, promover los usos mixtos aumentando la “urbanidad” barrial y otras bondades teóricas que cuentan con un considerable grado de aceptación en círculos académicos.

Dicho y aclarado lo anterior es imprescindible alertar sobre el proceso de recambio del Código. Sobre el proyecto en sí aun no podemos opinar dado que no ha sido enviado a la Legislatura para su tratamiento, pero el periodo de transición y el procedimiento de desconexión de la vieja normativa y la entrada en vigencia de la nueva, puede ser altamente especulativo si no se hace pensada y transparentemente. De hecho, el anterior cambio del año 1977 fue traumático y tremendamente especulativo: se presentaron miles de planos contra reloj de edificios que resultaron siendo “no conformes” muchos años después.

Es sabido que el mercado inmobiliario es uno de los más grandes en términos de volumen de dinero dentro de la economía, con poder, incluso, de alterar la macroeconomía entera de un país en determinadas situaciones. El valor de un terreno urbano está dado por la capacidad constructiva que la normativa vigenteasociada al mismo le otorga. El Estado, modificando un número referente a una altura o un factor puede beneficiar o perjudicar, enriquecer o empobrecer al tenedor del dominio de la propiedad. Cuando el código entero cambia, todos los parámetros se modifican y los precios relativos se caen. Es más, si se corrobora la noticia del cambio es probable que directamente no haya precios, por especulación y porque en rigor de verdad, si no hay normativa son incalculables.

En esta coyuntura, el manejo que se haga de la información es determinante: si alguien acaso contara con información privilegiada podría comprar “barato” sabiendo que determinada tierra se verá beneficiada por la nueva normativa o vender “rápido” sabiendo que se verá perjudicada.

También requiere transparencia para que el dictado de normas no beneficie a sabiendas a terrenos ligados a funcionarios o amigos del poder.

El periodo de transición, una vez enviado el proyecto a la Legislatura, requiere de medidas tendientes a evitar la “corrida” que se produce cuando los tenedores de tierra que se verá perjudicada intenten en tiempo de descuento presentar planos de edificios que tal vez ni pensaban construir para defender su patrimonio, y al mismo tiempo obliga a pensar al Estado en cómo recuperar la plusvalía percibida por los propietarios que se verían beneficiados sin hacer más que sentarse a esperar que se vote la Ley.

Si estas cuestiones de aplicación no son atendidas como merecen, en lugar de asistir finalmente al cambio del Código de Planeamiento Urbano, asistiremos fatalmenteal proceso más especulativo de compraventa y presentación de expedientes de obra sobre la tierra de la ciudad de las últimas décadas. O tal vez, de su historia.

Sobre el Autor: H.R.

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