“Vivienda: Políticas para generar más dueños, en la ciudad de los inquilinos”

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“Para que te den un crédito tenés que demostrarle al banco que no lo necesitás”. La frase la escuché hace algún tiempo de una persona que estaba buscando un crédito hipotecario para acceder a su primera vivienda. En la Argentina la inmensa mayoría de las viviendas se compran en efectivo: la cantidad de dueños que están pagando una hipoteca sobre su propiedad es muy baja. (no hay datos oficiales pero se estima que no supera al 10% del total). Esto es inverso a lo que ocurre en países desarrollados donde la gran mayoría de los dueños (y en especial los jóvenes en primera vivienda) están pagando hipotecas a 30 años. La falta de una política sostenida y eficaz de acceso al crédito hipotecario se relaciona a la vez con otras problemáticas u otros indicadores que agravan la situación.

El valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos aires aumenta en dólares sostenidamente. En los últimos diez años el aumento promedio fue del 120%. Son diversos los motivos que producen este crecimiento. Pero sí es necesario mencionar que los procesos de revalorización y “gentrificación” (proceso mediante el cual la población original de un sector o barrio, generalmente céntrico y popular es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor) son propios de todas las metrópolis y es el Estado el que debe intervenir para evitar el desplazamiento y la suburbanización de los habitantes de la ciudad.

Tal vez lo antes expuesto explique, al menos parcialmente, por qué la cantidad de habitantes de la Ciudad de Buenos Aires ha permanecido prácticamente estable durante los últimos 50 años, mientras que la población de la Argentina en el mismo período se duplicó. Esta falta de crecimiento implica que la ciudad está expulsando a sus habitantes y perdiendo los beneficios de economías de escala y de aglomeración (considerando que la ciudad no puede expandirse como ocurre con el AMBA).

También explica la gran cantidad de inquilinos y la presión social sobre el tema “alquileres”, que ha llevado incluso a leyes o propuestas nefastas de regulación de los mismos que atentan contra la seguridad jurídica, la propiedad privada y desalienta la construcción de unidades nuevas, desplazando la atención del verdadero problema que es el acceso a la vivienda.

Entonces, ¿tiene la ciudad recursos para ofrecer créditos hipotecarios? ¿Los usa para este fin? En el año 2013 los créditos hipotecarios representaban el 18,31% dentro de los activos que tenía el banco pero para 2016 este número descendió perdiendo más de cinco puntos y llegando a representar tan solo el 13,08%. Al perder participación dentro del total de activos esto implica que fue dejando de ser una prioridad para el banco.

Además los hipotecarios dentro del total de créditos que entrega el banco también fue perdiendo peso, hasta llegar a su nivel más bajo (23,14%). Esto sucede ya sea por requisitos cada vez más difíciles de cumplir o por que el acceso a la vivienda propia era más inalcanzable, los tomadores de préstamos eligieron créditos personales más a corto plazo en vez de proyectar a futuro.

Podemos decir que mientras las reservas han sido altas y relativamente estables, el volumen de dinero otorgado en créditos hipotecarios de 2013 en adelante ha descendido. Pero lo más significativo es que entre el 2010 y el 2016 no ha superado el 1% de las reservas.

Podemos concluir que históricamente hemos tenido una especie de política de acceso al crédito “regresiva”: accedieron a tasas bajas, durante algunos períodos, los que pudieron demostrar que no las necesitaban para mejorar rentabilidades o para protegerse de la inflación; en lugar de beneficiar a los miles que sin acceso al crédito jamás podrán ser propietarios de una vivienda en la ciudad.

Año tras año el Estado ha sido ineficaz sosteniendo una política de promoción de créditos hipotecarios blandos y a largo plazo que ayude especialmente a los jóvenes a acceder a su primera vivienda en la Ciudad. Cuando hubo algunas excepciones, los desbarajustes cambiaros y macroeconómicos recurrentes atentaron contra su continuidad. Hace algunos meses el Estado nacional comenzó a ocuparse del tema. Aún es pronto para evaluar si será exitoso y sostenido, pero no por ello deja de ser auspicioso.

Sobre el Autor: H.R.

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